中山会計ワンポイント情報

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Vol.019 「法人化したほうがいいですか!?」その2

こんにちは!いつもありがとうございます!
今回は前回に引き続き、不動産賃貸業における法人化の有利・不利について実際の事例を使って考えていきたいと思います!

事例の前提

家賃収入20,000,000
経費7,000,000
利益13,000,000
家族構成代表者・配偶者

個人事業の場合の税金(所得税・住民税)

家賃収入20,000,000
経費7,000,000
利益13,000,000
青色専従者給与1,000,000
青色申告特別控除650,000
所得控除1,350,000
課税所得10,000,000
所得税1,764,000
住民税1,000,000
事業税455,000
合計税額3,219,000

所得税・住民税・事業税
合計 3,219,000円!!!

法人の場合の税金(法人税等+ 役員報酬に係る所得税・住民税)

家賃収入20,000,000
経費7,000,000
利益13,000,000
役員報酬(配偶者)1,000,000
役員報酬(代表者本人)10,650,000
所得控除1,350,000
課税所得0
法人税等70,000
所得税1,365,000
住民税870,000
合計税額2,305,000

・役員報酬 代表 代表者 10,650,000円 配偶者 100万円
・法人所得  0円
※役員報酬は経費です。役員報酬を支払った結果、法人の利益は0円となりました。
※代表者及び配偶者の役員報酬(給与)は所得税・住民税の対象となります。

法人税等・所得税・住民税
合計 2,305,000円!!!

計算結果は法人の方がトータル税額914,000円得したという結果になりました。
しかし前回お伝えした通り、法人化には設立費用、税理士報酬などの運営費用、社会保険料などがかかります。
仮に設立費用25万円、税理士費用30万円、社会保険料150万円とすると法人化したほうが損してしまいます。

まとめ

今回の事例からわかることは、このくらいの規模の場合は法人化するメリットはそれほど大きくないということです。(家族が多く役員報酬をもっと分散できる場合、結果は変わります)
今回の事例計算はあくまでも様々な仮定の元にシミュレーションを行っております。
家族構成・所得控除の内容・修繕費の有無・倒産防止共済その他保険の活用などなど・・・
様々な要素、それぞれの状況により計算結果は変わります。

さて。次回は今回の事例の結果を踏まえて、まとめとしてお伝えしたいと思います。
法人化すべきかどうか問題に終止符を打てるのか?
ケースバイケイースですという結論になってしまうのか(涙)
お楽しみに^^

Vol.018 「法人化したほうがいいですか!?」その1

みなさんこんにちは!不動産賃貸業において、「法人化したほうが有利ですか?」という質問を受けることがあります。
回答として・・・「う~ん、一概には・・・・ケースバイケースなんですが・・・」と答えると・・・・不満ですよね(笑)いったいいくらから法人にしたらいいんだ!そのラインを知りたいんだ!
おっしゃる通りです(笑)
今回は個人事業で行くか、法人で行くか、永遠のテーマについてシリーズ3回にわたってお届けしたいと思います。

概要

不動産賃貸業を行う際に法人を設立して節税を考える場合、

  1. 法人で不動産を所有する「不動産所有型法人」
  2. 法人が不動産を所有せず、管理を行う「管理型法人」

などがありますが、今回は①不動産所有型法人を前提にお伝えします。

個人で不動産賃貸業を営む場合、所得税・住民税・個人事業税などがかかりますね。それに対して法人で不動産賃貸業を営む場合、法人税・法人住民税・法人事業税などがかかります。
それぞれの税率は次のとおりです。

図1 所得税・住民税の税率

課税所得 税率
195 万円以下15 %
330 万円以下 20 %
695 万円以下30 %
900 万円以下33 %
1800 万円以下43 %
4000 万円以下50 %
4000 万円超55 %

図2 法人税等の税率

課税所得税率
400 万円以下21 %
800 万円以下23 %
800 万円超  33 %

所得税は所得が増えるごとに税率が上がっていく「累進税率」となっています。
所得税・住民税の税率は最大55%!となっています。
税率だけ見ると、所得金額が大きくなればなるほど法人の方が有利になる場合が多そうです。

法人化のメリット

  • 節税しやすい
  • 赤字の繰越しが最大10年間できる
  • 役員報酬で所得分散できる(給与所得控除がある)
  • 倒産防止共済で節税できる
  • 生命保険など個人より損金にしやすい
  • 税率が低い(規模が大きい場合)
  • 金融機関から融資を受けやすい

法人化した場合、代表者やその家族へ役員報酬を支払うことで節税になります。

法人化のデメリット

  • 赤字でも「均等割り」という税金が発生する
  • 設立費用がかかる
  • 税理士報酬その他費用がかかる
  • 社会保険の加入義務がある
  • 現在個人で所有する物件を法人へ移すには移転コストがかかること

法人化することによって個人事業の時にはかからなかった様々な費用が発生します。すでに個人で所有している不動産を法人へ移すには・不動産取得税や登録免許税などの費用が発生します。

まとめ

法人化すると個人ではかからなかった費用が発生することがわかりました。
例えば法人化することにより年間のランニングコストが50万円かかるとすると、法人化したことによる節税効果が50万円以上ないとメリットがないということになります。
節税効果がわずかであれば、手間と労力を考えると、割に合いませんね・・・。
次回は事例を用いてどちらが有利か考えてみたいと思います!
お楽しみに^^

Vol.017 「遺産整理業務」

いつもありがとうございます。梅雨空の続く毎日ですが、いかがお過ごしでしょうか。
中山はコロナウィルスの影響を受けた事業者様からの融資・給付金・助成金などのご相談が中心で、通常業務がなかなかできない状況でしたが、なんとかやっております^^

先日相続が発生したお客様から、遺産整理業務を頼まれました。
相続税はかからないので、名義変更のみを頼みたいということです。

遺産整理業務とは?

「遺産整理業務」というと最近よく耳にする言葉ですが、具体的には、相続税の申告以外の「相続の手続き全般」を指します。

  1. 戸籍謄本などの収集
  2. 金融機関への相続手続き
  3. 証券会社への相続手続き
  4. 保険会社への相続手続き
  5. 不動産の相続登記
  6. 遺産分割協議書の作成
  7. 自動車の名義変更
  8. その他名義変更手続き

などがあります。

具体的な手続きは?

戸籍の収集

亡くなった方の戸籍謄本は出生から死亡まで揃える必要があります。
一カ所の市役所で全部揃わない場合もありますので、それなりに時間と労力がかかる場合があります。

金融機関

金融機関ごとに所定の用紙に記入します。

不動産

司法書士さんへ依頼します。

自分でできるの?

「難しい書類を見るのも嫌だ!」というお気持ちはわかります。しかし、不動産の登記以外は自分でやることは可能です。

専門家に依頼すると?

ご注意ください。相続財産の大小にかかわらす最低100万円から、という場合もあるようです。
たしかに難しい書類を見るのも嫌だ!という方は丸投げしたいと思います。
しかし、ご自身でもできる作業に100万円の報酬が必要でしょうか。

ご注意ください。相続財産の大小にかかわらす最低100万円から、という場合もあるようです。
たしかに難しい書類を見るのも嫌だ!という方は丸投げしたいと思います。
しかし、ご自身でもできる作業に100万円の報酬が必要でしょうか。

中山会計に相談しよう!

ご自分でできる方は頑張ってやってしまいましょう!
「難しい書類を見るのもやだ!」という方はご相談ください。
当事務所では戸籍の収集1通2000円からお手伝いさせていただいております。

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