中山会計ワンポイント情報

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Vol.022「なにも変わってないじゃないか!」~今年の改正~

こんにちは!今回は所得税法の改正に関する情報をお伝えします。改正事項はたくさんあるのですが、多くの方に関係のある事項としましては、

  1. 給与所得控除の10万円引き下げ
  2. 公的年金控除の10万円引き下げ
  3. 基礎控除の10万円引き上げ

があります。
これらに関して、「ほとんどの人には影響はないよ^^」などとお聞きになったことがあるのではないでしょうか。 今回はこの改正について、

  1. なぜほとんどの人に影響がないのか
  2. どのような人に影響があるのか

を解説したいと思います。

なぜほとんどの人に影響がないのか

例えば、年金収入158万円の場合

上記の例の場合、「年金控除」が10万円減った分「基礎控除」が10万円増えるので、税額に影響はありません。これは給与収入の場合も同様です。「なにも変わってないじゃないか!なんの為の改正なんだ!」という声が聞こえてきそうです(笑)では影響がある場合を見ていきましょう。

どのような人に影響があるのか

  1. 給与収入850万円以上→給与収入が850万円以上の場合、給与所得控除が195万円で上限となります
  2. 年金収入1000万円以上→年金収入が1000万円以上の場合、公的年金控除が195万円で上限となります
  3. 合計所得金額2400万円超→合計所得金額が2400万円を超える場合、基礎控除が段階的に減らされてしまいます
  4. 青色申告特別控除65万円→青色申告特別控除65万円が55万円になります

ただし、電子申告を行う場合は今まで通り65万円を控除することができます。
今まで通り65万円引けて、一方で基礎控除は10万円増えて48万円引けるので減税となります!

まとめ

今回の改正はほとんどの方には影響がないようですが、収入が高い方にとっては増税となるようです。また、青色申告で65万控除をしている方は電子申告を行うことで減税となります。
ぜひ電子申告をすることをお勧めします。確定申告についてご不明な点はお気軽にご相談ください。

Vol.021「~借金を作ろう~は間違い??」

いつもありがとうございます!あっという間に年末です。寒い時期になりましたがお元気でしょうか?私はあいかわらず・・・元気だけが取り柄です!^^

「相続対策として、借金を作ろう」という表現をよく耳にしますが・・・。
「借金を作る」という言葉が独り歩きしてしまっているような気がします。借金さえあれば相続税が減るかのように聞こえますが、厳密にはそうではありません。

なぜ借金が相続税の対策になるのか

銀行から1億円の融資を受けたとします。この時点ではプラスの財産1億円とマイナスの財産1億円です。

※賃貸用の不動産の相続税評価額
土地→貸家建付地として約2割近く評価減
建物→固定資産税評価額が建築費の6割程度、さらに貸家の評価として3割減額

このように現金1億円が不動産に変わると相続税評価額は下がります。一方で借入金の相続税評価額は1億円のままです。その分だけ節税になるということです。

自己資金で購入しても同じ!

一方で借金をせずに自己資金で賃貸用不動産を購入した場合はどうでしょうか。

現金1億円が不動産に変わると相続税評価額は1億円ではなく、もっと少ない評価額になります。つまり借金でも自己資金でも効果は同じであり、借金自体に節税効果があるわけではありません。

まとめ

相続税が減る原因は、現金1億円と賃貸用不動産の相続税評価額の差によるものです。従いまして、賃貸不動産を購入するなら、借金でも自己資金でも節税効果は同じです。「借金を作ろう!」は間違いではありませんが「賃貸用不動産の購入は相続税の節税になる」の方がより適切な表現ということになります。
また、以前にもお伝えしましたが、賃貸経営において重要となるのは収支です。いくら節税になるからといって相続対策のみで物件を取得するのは危険ですので、購入に当たっては十分に検討する必要があります。
相続対策についてご不明な点があればお気軽にご相談ください。

Vol.020 「法人化したほうがいいですか!?」その3

こんにちは!いつもありがとうございます!
さて、3回にわたってお届けしてきましたシリーズも最終回となりました。法人化したほうがいいか!?シリーズですが、前回の計算結果を踏まえて、まとめとして整理したいと思います。

法人化が有利な場合

  • 規模が大きく収入、所得が高い場合
  • 家族が多く所得分散が可能な場合
  • 物件をどんどん増やしていきたい、規模を拡大していきたい場合
  • 大きな損失を数年間繰越したい場合

このような場合は法人が有利になることが多いと考えられます。

注意点

不動産貸付事業以外にも事業をやっている場合や、不動産収入以外に勤め先で給与収入がある場合などはそれらを織り込んだシミュレーションが必要になるでしょう。

※将来、売却を予定している場合、売却にかかる税金も法人と個人で差があります。
※不動産賃貸業以外に本業がある方は本業の会社に副業を知られたらまずい場合もあります。

結論

3回にわたるシリーズにお付き合いいただきましてありがとうございます。
法人が有利か個人が有利か・・・・
結論としては、ケースバイケースと言わざるを得ません。

しかし、それでは皆様納得されないと思いますので、私なりの答えを一つお伝えしたいと思います。不動産貸付の規模が大きくなればなるほど、法人が有利になる場合が多いでしょう。一つの目安として、課税所得900万円というのは税率表を見ても明らかでしょう。
しかし個々の状況により計算結果が異なることは紛れもない事実です。
法人でやるか個人でやるかの判断基準の中にどちらが「おもしろそうか^^」という要素を加えてみてはいかかがでしょうか。

不動産賃貸業もビジネスである以上、売り手と買い手がいます。つまり入居者(借り手)の人が喜んでくれるか、そこが大事ですよね。
また、不動産賃貸経営においては管理会社、リフォーム業者、金融機関、保険会社など様々な関係者と良好な関係を築きながら運営していく必要があります。

自分の利益のみ考えると商売はうまくいかない、というのは昔から商売の基本かと思います。
節税がすべてじゃない!ワクワクする方へ行ってみてはいかかでしょうか。

最後に精神論みたいになってしまいましたが・・・
しかし!「法人か個人か問題」から逃げるつもりはありません。
シミュレーション計算等ご希望の方はお気軽にお問い合わせください。
全力でご支援いたします^^

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