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Vol.020 「法人化したほうがいいですか!?」その3

こんにちは!いつもありがとうございます!
さて、3回にわたってお届けしてきましたシリーズも最終回となりました。法人化したほうがいいか!?シリーズですが、前回の計算結果を踏まえて、まとめとして整理したいと思います。

法人化が有利な場合

  • 規模が大きく収入、所得が高い場合
  • 家族が多く所得分散が可能な場合
  • 物件をどんどん増やしていきたい、規模を拡大していきたい場合
  • 大きな損失を数年間繰越したい場合

このような場合は法人が有利になることが多いと考えられます。

注意点

不動産貸付事業以外にも事業をやっている場合や、不動産収入以外に勤め先で給与収入がある場合などはそれらを織り込んだシミュレーションが必要になるでしょう。

※将来、売却を予定している場合、売却にかかる税金も法人と個人で差があります。
※不動産賃貸業以外に本業がある方は本業の会社に副業を知られたらまずい場合もあります。

結論

3回にわたるシリーズにお付き合いいただきましてありがとうございます。
法人が有利か個人が有利か・・・・
結論としては、ケースバイケースと言わざるを得ません。

しかし、それでは皆様納得されないと思いますので、私なりの答えを一つお伝えしたいと思います。不動産貸付の規模が大きくなればなるほど、法人が有利になる場合が多いでしょう。一つの目安として、課税所得900万円というのは税率表を見ても明らかでしょう。
しかし個々の状況により計算結果が異なることは紛れもない事実です。
法人でやるか個人でやるかの判断基準の中にどちらが「おもしろそうか^^」という要素を加えてみてはいかかがでしょうか。

不動産賃貸業もビジネスである以上、売り手と買い手がいます。つまり入居者(借り手)の人が喜んでくれるか、そこが大事ですよね。
また、不動産賃貸経営においては管理会社、リフォーム業者、金融機関、保険会社など様々な関係者と良好な関係を築きながら運営していく必要があります。

自分の利益のみ考えると商売はうまくいかない、というのは昔から商売の基本かと思います。
節税がすべてじゃない!ワクワクする方へ行ってみてはいかかでしょうか。

最後に精神論みたいになってしまいましたが・・・
しかし!「法人か個人か問題」から逃げるつもりはありません。
シミュレーション計算等ご希望の方はお気軽にお問い合わせください。
全力でご支援いたします^^

Vol.019 「法人化したほうがいいですか!?」その2

こんにちは!いつもありがとうございます!
今回は前回に引き続き、不動産賃貸業における法人化の有利・不利について実際の事例を使って考えていきたいと思います!

事例の前提

家賃収入20,000,000
経費7,000,000
利益13,000,000
家族構成代表者・配偶者

個人事業の場合の税金(所得税・住民税)

家賃収入20,000,000
経費7,000,000
利益13,000,000
青色専従者給与1,000,000
青色申告特別控除650,000
所得控除1,350,000
課税所得10,000,000
所得税1,764,000
住民税1,000,000
事業税455,000
合計税額3,219,000

所得税・住民税・事業税
合計 3,219,000円!!!

法人の場合の税金(法人税等+ 役員報酬に係る所得税・住民税)

家賃収入20,000,000
経費7,000,000
利益13,000,000
役員報酬(配偶者)1,000,000
役員報酬(代表者本人)10,650,000
所得控除1,350,000
課税所得0
法人税等70,000
所得税1,365,000
住民税870,000
合計税額2,305,000

・役員報酬 代表 代表者 10,650,000円 配偶者 100万円
・法人所得  0円
※役員報酬は経費です。役員報酬を支払った結果、法人の利益は0円となりました。
※代表者及び配偶者の役員報酬(給与)は所得税・住民税の対象となります。

法人税等・所得税・住民税
合計 2,305,000円!!!

計算結果は法人の方がトータル税額914,000円得したという結果になりました。
しかし前回お伝えした通り、法人化には設立費用、税理士報酬などの運営費用、社会保険料などがかかります。
仮に設立費用25万円、税理士費用30万円、社会保険料150万円とすると法人化したほうが損してしまいます。

まとめ

今回の事例からわかることは、このくらいの規模の場合は法人化するメリットはそれほど大きくないということです。(家族が多く役員報酬をもっと分散できる場合、結果は変わります)
今回の事例計算はあくまでも様々な仮定の元にシミュレーションを行っております。
家族構成・所得控除の内容・修繕費の有無・倒産防止共済その他保険の活用などなど・・・
様々な要素、それぞれの状況により計算結果は変わります。

さて。次回は今回の事例の結果を踏まえて、まとめとしてお伝えしたいと思います。
法人化すべきかどうか問題に終止符を打てるのか?
ケースバイケイースですという結論になってしまうのか(涙)
お楽しみに^^

Vol.018 「法人化したほうがいいですか!?」その1

みなさんこんにちは!不動産賃貸業において、「法人化したほうが有利ですか?」という質問を受けることがあります。
回答として・・・「う~ん、一概には・・・・ケースバイケースなんですが・・・」と答えると・・・・不満ですよね(笑)いったいいくらから法人にしたらいいんだ!そのラインを知りたいんだ!
おっしゃる通りです(笑)
今回は個人事業で行くか、法人で行くか、永遠のテーマについてシリーズ3回にわたってお届けしたいと思います。

概要

不動産賃貸業を行う際に法人を設立して節税を考える場合、

  1. 法人で不動産を所有する「不動産所有型法人」
  2. 法人が不動産を所有せず、管理を行う「管理型法人」

などがありますが、今回は①不動産所有型法人を前提にお伝えします。

個人で不動産賃貸業を営む場合、所得税・住民税・個人事業税などがかかりますね。それに対して法人で不動産賃貸業を営む場合、法人税・法人住民税・法人事業税などがかかります。
それぞれの税率は次のとおりです。

図1 所得税・住民税の税率

課税所得 税率
195 万円以下15 %
330 万円以下 20 %
695 万円以下30 %
900 万円以下33 %
1800 万円以下43 %
4000 万円以下50 %
4000 万円超55 %

図2 法人税等の税率

課税所得税率
400 万円以下21 %
800 万円以下23 %
800 万円超  33 %

所得税は所得が増えるごとに税率が上がっていく「累進税率」となっています。
所得税・住民税の税率は最大55%!となっています。
税率だけ見ると、所得金額が大きくなればなるほど法人の方が有利になる場合が多そうです。

法人化のメリット

  • 節税しやすい
  • 赤字の繰越しが最大10年間できる
  • 役員報酬で所得分散できる(給与所得控除がある)
  • 倒産防止共済で節税できる
  • 生命保険など個人より損金にしやすい
  • 税率が低い(規模が大きい場合)
  • 金融機関から融資を受けやすい

法人化した場合、代表者やその家族へ役員報酬を支払うことで節税になります。

法人化のデメリット

  • 赤字でも「均等割り」という税金が発生する
  • 設立費用がかかる
  • 税理士報酬その他費用がかかる
  • 社会保険の加入義務がある
  • 現在個人で所有する物件を法人へ移すには移転コストがかかること

法人化することによって個人事業の時にはかからなかった様々な費用が発生します。すでに個人で所有している不動産を法人へ移すには・不動産取得税や登録免許税などの費用が発生します。

まとめ

法人化すると個人ではかからなかった費用が発生することがわかりました。
例えば法人化することにより年間のランニングコストが50万円かかるとすると、法人化したことによる節税効果が50万円以上ないとメリットがないということになります。
節税効果がわずかであれば、手間と労力を考えると、割に合いませんね・・・。
次回は事例を用いてどちらが有利か考えてみたいと思います!
お楽しみに^^

Vol.017 「遺産整理業務」

いつもありがとうございます。梅雨空の続く毎日ですが、いかがお過ごしでしょうか。
中山はコロナウィルスの影響を受けた事業者様からの融資・給付金・助成金などのご相談が中心で、通常業務がなかなかできない状況でしたが、なんとかやっております^^

先日相続が発生したお客様から、遺産整理業務を頼まれました。
相続税はかからないので、名義変更のみを頼みたいということです。

遺産整理業務とは?

「遺産整理業務」というと最近よく耳にする言葉ですが、具体的には、相続税の申告以外の「相続の手続き全般」を指します。

  1. 戸籍謄本などの収集
  2. 金融機関への相続手続き
  3. 証券会社への相続手続き
  4. 保険会社への相続手続き
  5. 不動産の相続登記
  6. 遺産分割協議書の作成
  7. 自動車の名義変更
  8. その他名義変更手続き

などがあります。

具体的な手続きは?

戸籍の収集

亡くなった方の戸籍謄本は出生から死亡まで揃える必要があります。
一カ所の市役所で全部揃わない場合もありますので、それなりに時間と労力がかかる場合があります。

金融機関

金融機関ごとに所定の用紙に記入します。

不動産

司法書士さんへ依頼します。

自分でできるの?

「難しい書類を見るのも嫌だ!」というお気持ちはわかります。しかし、不動産の登記以外は自分でやることは可能です。

専門家に依頼すると?

ご注意ください。相続財産の大小にかかわらす最低100万円から、という場合もあるようです。
たしかに難しい書類を見るのも嫌だ!という方は丸投げしたいと思います。
しかし、ご自身でもできる作業に100万円の報酬が必要でしょうか。

ご注意ください。相続財産の大小にかかわらす最低100万円から、という場合もあるようです。
たしかに難しい書類を見るのも嫌だ!という方は丸投げしたいと思います。
しかし、ご自身でもできる作業に100万円の報酬が必要でしょうか。

中山会計に相談しよう!

ご自分でできる方は頑張ってやってしまいましょう!
「難しい書類を見るのもやだ!」という方はご相談ください。
当事務所では戸籍の収集1通2000円からお手伝いさせていただいております。

Vol.016「相続税が1.2倍!」 ~2割加算について~

いつもありがとうございます。コロナウィルスの世界的な蔓延を受け、大変不安な毎日を過ごされていることと思います。早く収束してくれることを切に願います。

さて、本日は相続税が1.2倍になる場合についてお伝えします。
お孫さんやご兄弟などに相続した場合、相続税が1.2倍になる場合があります。これを「2割加算」と呼んでいます。

どういう制度か

相続や遺贈で財産を取得した人が、被相続人の一親等の血族及び配偶者以外の人であるときは、その人の相続税額に2割に相当する金額が加算されます。
例えば子が相続すると相続税が100万円だったものが、孫が相続すると相続税が120万円になるイメージです。


逆に、被相続人の配偶者や一親等の血族には2割加算はないということです。
孫への相続など世代を飛ばして相続すると、相続税の課税を一回免れることになります。そのような場合に相続税を2割加算して調整を図ろうという制度趣旨です。

養子はOK?

養子は一親等の血族ですから、2割加算の対象になりません。ただし、その養子が孫養子だった場合2割加算の対象になります。


また、孫養子でも代襲相続人としての身分を有している場合は2割加算の対象になりません。(養子でなかったとしても、そもそも相続人であるため)

長男の奥さんは加算対象?

長男の妻などが養子になっている場合も2割加算の対象になりません。

孫へ相続させるのは損か?

2割加算があるから、遺言などで孫へ相続させるのは損でしょうか?必ずしも損とは限りません。
相続税の課税を1回飛ばせるわけですから、トータルで節税になる場合もあります。慎重に検討する必要がありますね。
2割加算についてご不明な点はお気軽にお問い合わせください。

Vol.015「せっかく贈与したのに!」

いつもありがとうございます。
今回は生前贈与の注意点についてお伝えします。

せっかく贈与したのに!

生前贈与の注意点

相続財産を減らすために生前贈与を行うことがあると思いますが、相続発生前3年以内に贈与した財産は相続財産に含めなければいけません。
せっかく生前に贈与して相続財産を減らしたつもりが、結局は相続税の対象
なってしまうということです。

これを「生前贈与加算」と呼んでいます。

どんな人が対象になる?

「生前贈与加算」の対象になる人は、
「相続や遺言で財産を取得した人」です。

財産を取得していない人は対象になりません。

例えば、相続人ではないお孫さんや、長男のお嫁さんなどへ贈与すれば

対象外(相続財産に含めなくてよい)ということになります。

※ただし、そのお孫さんやお嫁さんが遺言で財産を取得していれば加算の対象です。

加算の対象と対象外の人

留意点

  • 財産を取得していない人は法定相続人であっても対象外
  • 110万円以下の贈与も加算の対象になる(贈与税が発生する贈与かどうかは関係ない。)
  • 贈与税を納めていた場合は相続税から控除できる

以上、簡単ではありますが「生前贈与加算」についてお伝えしました。
生前贈与するかどうか、また誰に贈与するのか、など慎重に検討する必要があります。
生前贈与について不安な方はお気軽ご相談ください。

Vol.014「子供の将来のために貯金したい!」

春はまだ遠いようで、寒い日が続きますがいかがお過ごしでしょうか。私は新年早々インフルエンザA型になってしまい、令和2年のスタートからつまづいてしまいました(笑)

子供の将来のために貯金したい

さて今回は相続税の税務調査で問題となる「名義預金」についてお伝えします。

名義預金とは

名義預金とは預金の名義と実質的な所有者が違う預金のことです。
具体的なケースとしては、親が管理する子供名義の預金などがあります。

どんな問題が生じる?

贈与税は110万円までかからないから、110万円の枠で贈与していれば問題ない!
と思って安心していないでしょうか。

贈与契約は「あげます」「もらいます」がないと成立しません。
10年間かけて1000万円を贈与したつもりでも、その事実を子供が知らなければ贈与は成立していないことになってしまいます。

その1000万円の預金は名義は子供ですが、実質的な所有者は親です。
相続財産に含めて相続税の申告の対象になってしまうのです。
「でも子供に教えたら、無駄遣いするかもしれないし、子供には内緒で貯金したい・・・・」
悩ましいですね(笑)
子供のために、今ではなく、将来のために貯金したいのです。

名義預金とならないために

税務署に名義預金であると指摘されないポイントはいくつかあります。

  1. 贈与契約書を作成する
  2. 贈与税の申告をする
  3. 110万円の基礎控除を超えて贈与し、贈与税を納付する
  4. 毎年同じ金額ではなく、年ごとに贈与する金額を変える
  5. 預金通帳の管理は子供が行う
  6. 贈与されたお金を子供が実際に使う
  7. 贈与したお金で保険や投資信託に加入する

これら全てをやる必要はないですし、全部やったからそれだけでOKというものでもありません。大事なのはあくまでも実態です。「贈与が成立していること」を認めてもらえればいいわけです。
特に上記7番の「贈与したお金で保険や投資信託に加入する」というのは、お金を使いこんでしまう心配がなく、効果的です。
最近では「ジュニアNISA」や各種保険など様々商品があります。
金融機関なども積極的に勧めている状況ですが、加入の際にはぜひ慎重に検討してください。
保険や投資信託の加入に関して不安な場合はお気軽にご相談ください。

Vol.013「遺言と同じ効果の家族信託?」

こんにちは。今回は遺言と同じ効果が得られると話題の家族信託についてお伝えします。
「信託」とは文字通り「信じて託する」ことです。
本当に遺言と同じ効果が得られるのでしょうか?さっそく見ていきましょう。

事例1・長男へアパートを相続させたい場合

父はアパート経営をしていますが、管理運営が大変になってきており、管理運営を長男へ任せたいと思っています。
また、将来的には長男へアパートを相続させたいと考えています。

そこで、父はアパートを長男(受託者)へ「信託」します。

信託

すると、

  • アパートの所有権は長男(受託者)へ移ります。(このタイミングでは、相続税・贈与税・所得税などは発生しない)
  • アパートの管理運営は長男(受託者)が行います。
  • 家賃収入は父の所得になります。(信託する前と変わりません。)
  • 信託契約書に、「父(委託者)の死亡により信託は終了する」「信託が終了した際の、信託財産(アパート)の権利帰属者は長男とする」と定めておくことにより、長男がアパートを相続します。(このタイミングで相続税の対象になる)

なるほど、たしかに遺言と同じ効果があるようですね。遺言は書き換えることができてしまうので、信託の方が遺言よりも確実性があると言えます。(もちろん信託契約も解除することは可能ですが)

成年後見制度と家族信託の比較

成年後見制度と家族信託の比較

現状は

成年後見制度は広く利用されていますが、家族信託を利用している人はまだ少なく、普及しているとは言えません。 普及していない理由としては、

  1. 対応している専門家が少ない
  2. 対応している金融機関が少ない
  3. 家族信託のメリット(必要性)が感じられない

などが考えられます。しかし実際に家族信託を利用されている方も一定数いらっしゃいますし、家族信託が有用な方もいらっしゃると思います。ご興味のある方は検討してみてはいかがでしょうか。

後見制度・家族信託についてご不明な点はご相談ください。

Vol.012 「成年後見制度について」

いつもありがとうございます。寒さが身にしみる季節になりましたが、いかがお過ごしでしょうか。さて、最近話題となっています「成年後見制度」をご存じでしょうか。よくわからない、関係ないと思っている方が多いと思いますが、今日は簡単に!説明しちゃいます^^

成年後見制度

認知症や知的障害などで判断能力が十分でない場合、

ことができる。という制度です。

メリット

  • 本人に判断能力が無くても後見人が代わりに契約したり、財産を管理したりできること。
  • 本人の財産を守ることができること。

デメリット

本人の権利・財産を守ることが目的なので、積極的な投資や相続税対策などができなくなる場合あり。(裁判所の許可が下りない場合があるため)後見人や監督人へ報酬が発生する場合あり。(家族以外の後見人の場合)

後見人はどうやって付けるの?

成年後見制度には「法定後見」と「任意後見」があります。

  1. 法定後見  判断能力がなくなってから裁判所に後見人をつけてもらう。
  2. 任意後見  判断能力がなくなる前に、自ら後見人になってほしい人を決めてあらかじめ契約を結んでおく。

すでに判断能力がない状況であれば法定後見しかないわけですが、一方で、今はまだ判断能力があるが将来が不安だ・・・という場合は任意後見契約を利用することが出来ます。

後見制度は先にも触れましたが、メリットとデメリットがありますので、制度の利用にあたっては慎重に検討する必要があります。

後見制度についてご不明な点はご相談ください。

成年後見制度では難しいとされる相続対策・・・。次回!そんな相続対策にも有効と話題の「家族信託」についてお伝えします。お楽しみに!

Vol.011 「遺言は作るべき?」

いつもありがとうございます。肌寒い季節を迎えましたが、いかがお過ごしでしょうか。遺言とは、自分の財産を誰に相続させるか、自分の最終意思を明らかにするものです。遺言がある場合には、原則として、誰が何を相続するかは遺言に従うことになります。遺言がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。

相続法に関する改正

今年は相続法の改正がありました。

1.自筆証書遺言の方式緩和

全部手書きじゃなくてもOKになりました。 財産目録をパソコンで作成したり、財産目録として登記事項証明書を添付  することが可能になりました。(2019年1月13日施行)

2.自筆証書遺言を法務局で保管

自分で作った遺言を法務局で保管してもらえる制度が始まります。この場合、家庭裁判所の検認の手続きが不要になります。(2020年7月10日施行予定) 

将来の相続に備えて遺言は作るべきでしょうか。

遺言を作成した方がいいケース

一般的に遺言を作成した方がいいケースとしてよく言われるのが、子供がいない夫婦のケースです。お互いの配偶者を受取人として遺言を作成しておかないと、亡くなった配偶者の兄弟姉妹と遺産分割協議をすることになります。お互いの配偶者を受取人として遺言を作成しておけば、すべての財産を配偶者へ相続させることができます。(兄弟姉妹に遺留分はありません)

注意点

今回の相続法改正で「法定相続割合を超える分については登記しないと第三者に権利を主張できない」とされました。「配偶者へ全て相続させる」という遺言を残していても、兄弟姉妹が自分の法定相続分について先に登記をしてしまうと、配偶者が全てを相続することができない可能性があります。遺言どおり配偶者が全て相続するためには、他の相続人よりも先に登記をする必要があります。

まとめ

ご家族の状況にもよりますから一概には言えませんが、相続人同士が円満に分割協議をすることができれば遺言はなくてもそれほど困ることはないと考えられます。一方で相続人同士の話し合いが円満に進むか心配だ、と思われる方は、「相続人に代わって遺産分割協議をしてあげる」という考え方で遺言を作ってみてはいかがでしょうか。

遺言には、自分で作る「自筆証書遺言」、公証人役場で作る「公正証書遺言」があり、いずれの遺言も作成するには一定のルールがあります。また、財産の分け方によっては相続税も考慮する必要があるかもしれません。

遺言についてご不明な点はお気軽にご相談ください。

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