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Vol.025 「魔法の経費???」

いつもありがとうございます。今回は「魔法の経費=減価償却」の基本的な考え方についてお伝えします。
減価償却??そんなもの知らないよ!という方にもわかりやすいように、なるべくかみ砕いた表現でお伝えします。お詳しい方におかれましては退屈な内容かもしれませんがご了承ください^^

どうして減価償却するの?

減価償却とは、資産を買った際に全額を費用にするのではなく、何年かに渡って費用にする方法です。なぜそんなことをするのか?というと、会計の世界では次のような考え方があります。

①費用収益対応の原則

②費用配分の原則

このような理由から減価償却が行われます。

魔法の経費??

決算書をご覧ください。「減価償却費」という科目にいくら計上されていますでしょうか?買った時に全額経費として落とさずに、何年かに渡って費用配分していますので、減価償却費という科目に〇〇〇万円計上されていても、お金は出て行っていません。減価償却はお金の出ていかない魔法の経費だ^^などと言われることもあります。
(実際には一番最初にお金は出て行っていますけどね^^)

減価償却が終わると大変!?

「減価償却が終わったから、税金が増えて大変だよ!」などと聞いたことはないでしょうか?減価償却費という魔法の経費がなくなるので、利益は増えます。
その結果税金が増えるというわけです。しかし減価償却が終わるということは、「投資した元手を回収した。元手を回収した後は全て利益だ。」と言えるわけ
です。悪いことではないですよね。もちろん税負担が増えるのはイヤですけどね^^

まとめ

減価償却が終わると税負担が増える傾向にありますが、同時に大規模修繕などが発生する時期でもあります。大規模修繕に備えて、そして税負担に備えて、なるべくお金をためていくことが大切ですね。
減価償却には「定額法」、「定率法」などの償却方法の問題や「法定耐用年数」の問題などがあり、「魔法の経費」は実は大変奥が深いものになります。
ご不明な点はお気軽にご連絡ください^^

Vol.024「時を戻そう~~相続放棄」

こんにちは!だいぶ暖かくなってきましたね^^今回は相続が発生したけど、相続財産より借金の方が多かった・・・困ったな~という場合の相続放棄についてお伝えします。

相続放棄とは

「相続」とは亡くなった人の財産を引き継ぐことですが、引き継ぐのはプラスの財産だけではありませ
ん。マイナスの財産、つまり借金も引き継ぐことになります。

プラスの財産より借金の方が多い場合は相続したくないですよね。そこで相続放棄という方法があります。

期限は3ヶ月以内!!

相続放棄をするためには、相続の開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。家庭裁判所には戸籍謄本などの必要書類を提出します。

※3ヶ月を過ぎてしまっても例外的に認められる場合もあります。

どのような場合に効果的か

次のような場合には相続放棄を検討してもいいと思います。

  • プラスの財産より借金の方が多い場合
  • 相続人が多すぎて、事実上分割協議が不可能な場合
  • 借金がいくらあるかわからない場合

※借金がいくらあるかわからない、という場合は「限定承認」という方法もあります。

まとめ

戸籍謄本などを集めるのに時間がかかる場合もありますので、早めに準備に取り掛からないと3ヶ月あっという間に過ぎてしまいます。

「時を戻そう」

と言っても時すでに遅し!
注意しましょう。相続放棄についてご不安な方はご相談ください。

Vol.023「せっかく贈与したのに!」~その2~

こんにちは!生前贈与したのに、結局相続税の対象になってしまうお話を以前お伝えしましたが、今回もその続きです。

生前贈与加算

相続が発生する3年前の贈与は相続税の申告に含める。これを「生前贈与加算」といいます。「生前贈与加算」の対象になってしまう人は、「相続又は遺贈により財産を取得した者」です。

契約者=被相続人 被保険者=被相続人 受取人=孫(法定相続人でない孫)

という契約であった場合・・・受け取った保険金は「相続により取得したもの」とみなされ、相続税の対象になります。つまりそのお孫さんは、「相続又は遺贈により財産を取得した者」になってしまうのです!生前贈与加算しなければなりません(涙)

3年以内の生前贈与と受け取った保険金の両方が相続税の対象となり、しかも孫(法定相続人でない孫)は生命保険金等の非課税枠がないというダブルパンチです(涙)いや!相続税が1.2倍になる2割加算もありますからトリプルパンチです!

まとめ

節税だけが全てではありませんし、どうしてもお孫さんに保険金を渡したい!という思いもあるかもしれません。
ただし思わぬ税負担が発生してしまう場合もあるので、慎重に検討したいですね^^
相続対策等ご不安な方はお気軽にご連絡ください。

Vol.022「なにも変わってないじゃないか!」~今年の改正~

こんにちは!今回は所得税法の改正に関する情報をお伝えします。改正事項はたくさんあるのですが、多くの方に関係のある事項としましては、

  1. 給与所得控除の10万円引き下げ
  2. 公的年金控除の10万円引き下げ
  3. 基礎控除の10万円引き上げ

があります。
これらに関して、「ほとんどの人には影響はないよ^^」などとお聞きになったことがあるのではないでしょうか。 今回はこの改正について、

  1. なぜほとんどの人に影響がないのか
  2. どのような人に影響があるのか

を解説したいと思います。

なぜほとんどの人に影響がないのか

例えば、年金収入158万円の場合

上記の例の場合、「年金控除」が10万円減った分「基礎控除」が10万円増えるので、税額に影響はありません。これは給与収入の場合も同様です。「なにも変わってないじゃないか!なんの為の改正なんだ!」という声が聞こえてきそうです(笑)では影響がある場合を見ていきましょう。

どのような人に影響があるのか

  1. 給与収入850万円以上→給与収入が850万円以上の場合、給与所得控除が195万円で上限となります
  2. 年金収入1000万円以上→年金収入が1000万円以上の場合、公的年金控除が195万円で上限となります
  3. 合計所得金額2400万円超→合計所得金額が2400万円を超える場合、基礎控除が段階的に減らされてしまいます
  4. 青色申告特別控除65万円→青色申告特別控除65万円が55万円になります

ただし、電子申告を行う場合は今まで通り65万円を控除することができます。
今まで通り65万円引けて、一方で基礎控除は10万円増えて48万円引けるので減税となります!

まとめ

今回の改正はほとんどの方には影響がないようですが、収入が高い方にとっては増税となるようです。また、青色申告で65万控除をしている方は電子申告を行うことで減税となります。
ぜひ電子申告をすることをお勧めします。確定申告についてご不明な点はお気軽にご相談ください。

Vol.021「~借金を作ろう~は間違い??」

いつもありがとうございます!あっという間に年末です。寒い時期になりましたがお元気でしょうか?私はあいかわらず・・・元気だけが取り柄です!^^

「相続対策として、借金を作ろう」という表現をよく耳にしますが・・・。
「借金を作る」という言葉が独り歩きしてしまっているような気がします。借金さえあれば相続税が減るかのように聞こえますが、厳密にはそうではありません。

なぜ借金が相続税の対策になるのか

銀行から1億円の融資を受けたとします。この時点ではプラスの財産1億円とマイナスの財産1億円です。

※賃貸用の不動産の相続税評価額
土地→貸家建付地として約2割近く評価減
建物→固定資産税評価額が建築費の6割程度、さらに貸家の評価として3割減額

このように現金1億円が不動産に変わると相続税評価額は下がります。一方で借入金の相続税評価額は1億円のままです。その分だけ節税になるということです。

自己資金で購入しても同じ!

一方で借金をせずに自己資金で賃貸用不動産を購入した場合はどうでしょうか。

現金1億円が不動産に変わると相続税評価額は1億円ではなく、もっと少ない評価額になります。つまり借金でも自己資金でも効果は同じであり、借金自体に節税効果があるわけではありません。

まとめ

相続税が減る原因は、現金1億円と賃貸用不動産の相続税評価額の差によるものです。従いまして、賃貸不動産を購入するなら、借金でも自己資金でも節税効果は同じです。「借金を作ろう!」は間違いではありませんが「賃貸用不動産の購入は相続税の節税になる」の方がより適切な表現ということになります。
また、以前にもお伝えしましたが、賃貸経営において重要となるのは収支です。いくら節税になるからといって相続対策のみで物件を取得するのは危険ですので、購入に当たっては十分に検討する必要があります。
相続対策についてご不明な点があればお気軽にご相談ください。

Vol.020 「法人化したほうがいいですか!?」その3

こんにちは!いつもありがとうございます!
さて、3回にわたってお届けしてきましたシリーズも最終回となりました。法人化したほうがいいか!?シリーズですが、前回の計算結果を踏まえて、まとめとして整理したいと思います。

法人化が有利な場合

  • 規模が大きく収入、所得が高い場合
  • 家族が多く所得分散が可能な場合
  • 物件をどんどん増やしていきたい、規模を拡大していきたい場合
  • 大きな損失を数年間繰越したい場合

このような場合は法人が有利になることが多いと考えられます。

注意点

不動産貸付事業以外にも事業をやっている場合や、不動産収入以外に勤め先で給与収入がある場合などはそれらを織り込んだシミュレーションが必要になるでしょう。

※将来、売却を予定している場合、売却にかかる税金も法人と個人で差があります。
※不動産賃貸業以外に本業がある方は本業の会社に副業を知られたらまずい場合もあります。

結論

3回にわたるシリーズにお付き合いいただきましてありがとうございます。
法人が有利か個人が有利か・・・・
結論としては、ケースバイケースと言わざるを得ません。

しかし、それでは皆様納得されないと思いますので、私なりの答えを一つお伝えしたいと思います。不動産貸付の規模が大きくなればなるほど、法人が有利になる場合が多いでしょう。一つの目安として、課税所得900万円というのは税率表を見ても明らかでしょう。
しかし個々の状況により計算結果が異なることは紛れもない事実です。
法人でやるか個人でやるかの判断基準の中にどちらが「おもしろそうか^^」という要素を加えてみてはいかかがでしょうか。

不動産賃貸業もビジネスである以上、売り手と買い手がいます。つまり入居者(借り手)の人が喜んでくれるか、そこが大事ですよね。
また、不動産賃貸経営においては管理会社、リフォーム業者、金融機関、保険会社など様々な関係者と良好な関係を築きながら運営していく必要があります。

自分の利益のみ考えると商売はうまくいかない、というのは昔から商売の基本かと思います。
節税がすべてじゃない!ワクワクする方へ行ってみてはいかかでしょうか。

最後に精神論みたいになってしまいましたが・・・
しかし!「法人か個人か問題」から逃げるつもりはありません。
シミュレーション計算等ご希望の方はお気軽にお問い合わせください。
全力でご支援いたします^^

Vol.019 「法人化したほうがいいですか!?」その2

こんにちは!いつもありがとうございます!
今回は前回に引き続き、不動産賃貸業における法人化の有利・不利について実際の事例を使って考えていきたいと思います!

事例の前提

家賃収入20,000,000
経費7,000,000
利益13,000,000
家族構成代表者・配偶者

個人事業の場合の税金(所得税・住民税)

家賃収入20,000,000
経費7,000,000
利益13,000,000
青色専従者給与1,000,000
青色申告特別控除650,000
所得控除1,350,000
課税所得10,000,000
所得税1,764,000
住民税1,000,000
事業税455,000
合計税額3,219,000

所得税・住民税・事業税
合計 3,219,000円!!!

法人の場合の税金(法人税等+ 役員報酬に係る所得税・住民税)

家賃収入20,000,000
経費7,000,000
利益13,000,000
役員報酬(配偶者)1,000,000
役員報酬(代表者本人)10,650,000
所得控除1,350,000
課税所得0
法人税等70,000
所得税1,365,000
住民税870,000
合計税額2,305,000

・役員報酬 代表 代表者 10,650,000円 配偶者 100万円
・法人所得  0円
※役員報酬は経費です。役員報酬を支払った結果、法人の利益は0円となりました。
※代表者及び配偶者の役員報酬(給与)は所得税・住民税の対象となります。

法人税等・所得税・住民税
合計 2,305,000円!!!

計算結果は法人の方がトータル税額914,000円得したという結果になりました。
しかし前回お伝えした通り、法人化には設立費用、税理士報酬などの運営費用、社会保険料などがかかります。
仮に設立費用25万円、税理士費用30万円、社会保険料150万円とすると法人化したほうが損してしまいます。

まとめ

今回の事例からわかることは、このくらいの規模の場合は法人化するメリットはそれほど大きくないということです。(家族が多く役員報酬をもっと分散できる場合、結果は変わります)
今回の事例計算はあくまでも様々な仮定の元にシミュレーションを行っております。
家族構成・所得控除の内容・修繕費の有無・倒産防止共済その他保険の活用などなど・・・
様々な要素、それぞれの状況により計算結果は変わります。

さて。次回は今回の事例の結果を踏まえて、まとめとしてお伝えしたいと思います。
法人化すべきかどうか問題に終止符を打てるのか?
ケースバイケイースですという結論になってしまうのか(涙)
お楽しみに^^

Vol.018 「法人化したほうがいいですか!?」その1

みなさんこんにちは!不動産賃貸業において、「法人化したほうが有利ですか?」という質問を受けることがあります。
回答として・・・「う~ん、一概には・・・・ケースバイケースなんですが・・・」と答えると・・・・不満ですよね(笑)いったいいくらから法人にしたらいいんだ!そのラインを知りたいんだ!
おっしゃる通りです(笑)
今回は個人事業で行くか、法人で行くか、永遠のテーマについてシリーズ3回にわたってお届けしたいと思います。

概要

不動産賃貸業を行う際に法人を設立して節税を考える場合、

  1. 法人で不動産を所有する「不動産所有型法人」
  2. 法人が不動産を所有せず、管理を行う「管理型法人」

などがありますが、今回は①不動産所有型法人を前提にお伝えします。

個人で不動産賃貸業を営む場合、所得税・住民税・個人事業税などがかかりますね。それに対して法人で不動産賃貸業を営む場合、法人税・法人住民税・法人事業税などがかかります。
それぞれの税率は次のとおりです。

図1 所得税・住民税の税率

課税所得 税率
195 万円以下15 %
330 万円以下 20 %
695 万円以下30 %
900 万円以下33 %
1800 万円以下43 %
4000 万円以下50 %
4000 万円超55 %

図2 法人税等の税率

課税所得税率
400 万円以下21 %
800 万円以下23 %
800 万円超  33 %

所得税は所得が増えるごとに税率が上がっていく「累進税率」となっています。
所得税・住民税の税率は最大55%!となっています。
税率だけ見ると、所得金額が大きくなればなるほど法人の方が有利になる場合が多そうです。

法人化のメリット

  • 節税しやすい
  • 赤字の繰越しが最大10年間できる
  • 役員報酬で所得分散できる(給与所得控除がある)
  • 倒産防止共済で節税できる
  • 生命保険など個人より損金にしやすい
  • 税率が低い(規模が大きい場合)
  • 金融機関から融資を受けやすい

法人化した場合、代表者やその家族へ役員報酬を支払うことで節税になります。

法人化のデメリット

  • 赤字でも「均等割り」という税金が発生する
  • 設立費用がかかる
  • 税理士報酬その他費用がかかる
  • 社会保険の加入義務がある
  • 現在個人で所有する物件を法人へ移すには移転コストがかかること

法人化することによって個人事業の時にはかからなかった様々な費用が発生します。すでに個人で所有している不動産を法人へ移すには・不動産取得税や登録免許税などの費用が発生します。

まとめ

法人化すると個人ではかからなかった費用が発生することがわかりました。
例えば法人化することにより年間のランニングコストが50万円かかるとすると、法人化したことによる節税効果が50万円以上ないとメリットがないということになります。
節税効果がわずかであれば、手間と労力を考えると、割に合いませんね・・・。
次回は事例を用いてどちらが有利か考えてみたいと思います!
お楽しみに^^

Vol.017 「遺産整理業務」

いつもありがとうございます。梅雨空の続く毎日ですが、いかがお過ごしでしょうか。
中山はコロナウィルスの影響を受けた事業者様からの融資・給付金・助成金などのご相談が中心で、通常業務がなかなかできない状況でしたが、なんとかやっております^^

先日相続が発生したお客様から、遺産整理業務を頼まれました。
相続税はかからないので、名義変更のみを頼みたいということです。

遺産整理業務とは?

「遺産整理業務」というと最近よく耳にする言葉ですが、具体的には、相続税の申告以外の「相続の手続き全般」を指します。

  1. 戸籍謄本などの収集
  2. 金融機関への相続手続き
  3. 証券会社への相続手続き
  4. 保険会社への相続手続き
  5. 不動産の相続登記
  6. 遺産分割協議書の作成
  7. 自動車の名義変更
  8. その他名義変更手続き

などがあります。

具体的な手続きは?

戸籍の収集

亡くなった方の戸籍謄本は出生から死亡まで揃える必要があります。
一カ所の市役所で全部揃わない場合もありますので、それなりに時間と労力がかかる場合があります。

金融機関

金融機関ごとに所定の用紙に記入します。

不動産

司法書士さんへ依頼します。

自分でできるの?

「難しい書類を見るのも嫌だ!」というお気持ちはわかります。しかし、不動産の登記以外は自分でやることは可能です。

専門家に依頼すると?

ご注意ください。相続財産の大小にかかわらす最低100万円から、という場合もあるようです。
たしかに難しい書類を見るのも嫌だ!という方は丸投げしたいと思います。
しかし、ご自身でもできる作業に100万円の報酬が必要でしょうか。

ご注意ください。相続財産の大小にかかわらす最低100万円から、という場合もあるようです。
たしかに難しい書類を見るのも嫌だ!という方は丸投げしたいと思います。
しかし、ご自身でもできる作業に100万円の報酬が必要でしょうか。

中山会計に相談しよう!

ご自分でできる方は頑張ってやってしまいましょう!
「難しい書類を見るのもやだ!」という方はご相談ください。
当事務所では戸籍の収集1通2000円からお手伝いさせていただいております。

Vol.016「相続税が1.2倍!」 ~2割加算について~

いつもありがとうございます。コロナウィルスの世界的な蔓延を受け、大変不安な毎日を過ごされていることと思います。早く収束してくれることを切に願います。

さて、本日は相続税が1.2倍になる場合についてお伝えします。
お孫さんやご兄弟などに相続した場合、相続税が1.2倍になる場合があります。これを「2割加算」と呼んでいます。

どういう制度か

相続や遺贈で財産を取得した人が、被相続人の一親等の血族及び配偶者以外の人であるときは、その人の相続税額に2割に相当する金額が加算されます。
例えば子が相続すると相続税が100万円だったものが、孫が相続すると相続税が120万円になるイメージです。


逆に、被相続人の配偶者や一親等の血族には2割加算はないということです。
孫への相続など世代を飛ばして相続すると、相続税の課税を一回免れることになります。そのような場合に相続税を2割加算して調整を図ろうという制度趣旨です。

養子はOK?

養子は一親等の血族ですから、2割加算の対象になりません。ただし、その養子が孫養子だった場合2割加算の対象になります。


また、孫養子でも代襲相続人としての身分を有している場合は2割加算の対象になりません。(養子でなかったとしても、そもそも相続人であるため)

長男の奥さんは加算対象?

長男の妻などが養子になっている場合も2割加算の対象になりません。

孫へ相続させるのは損か?

2割加算があるから、遺言などで孫へ相続させるのは損でしょうか?必ずしも損とは限りません。
相続税の課税を1回飛ばせるわけですから、トータルで節税になる場合もあります。慎重に検討する必要がありますね。
2割加算についてご不明な点はお気軽にお問い合わせください。

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電話又は郵送の場合

中山会計事務所
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